У квітні 2023 року в Україні стартував урядовий експеримент із комплексного відновлення населених пунктів, які зазнали найбільших руйнувань унаслідок російської агресії. Він мав на меті не просто відбудувати окремі будівлі, а переосмислити сам підхід до відновлення — з цілісним плануванням, оновленням інфраструктури та трансформацією постраждалих міст і сіл.

До експерименту включили шість населених пунктів. Серед них — селище Бородянка на Київщині, через яке у перші тижні великої війни проходив один із маршрутів російських військ. Упродовж другого року експерименту уряд двічі переглядав перелік об’єктів відновлення. Їх кількість розширилася більш ніж удвічі — до 77. До переліку додатково включили ремонт та відбудову 32 багатоквартирних будинків.

Саме зведення нового житла стало фокусом цього аналізу. Раніше команда DOZORRO вже досліджувала, у скільки бюджету обходиться квадратний метр відбудови в трьох регіонах країни. Також DOZORRO аналізував кейс Житомира та рахували, за яку вартість там зводять соціальне житло для ВПО за грантові кошти.

Цього разу вирішили подивитися, у скільки обходиться квадратний метр будівництва нового житла в межах урядового експерименту з комплексного відновлення. Зокрема — чи виглядають витрати на нього виправданими, якщо порівнювати їх із цінами на квартири на комерційному ринку.

Сім будинків з нуля

У 2024–2025 роках через систему Prozorro оголосили сім тендерів на будівництво нових багатоповерхівок у Бородянці. Їх мають звести на місці зруйнованих росіянами будинків до кінця 2026 року. Замовниками проєктів стали Служба відновлення та розвитку інфраструктури Київської області та Департамент регіонального розвитку Київської ОДА.

Із семи об’єктів два є дев’ятиповерховими — це будинки на вулиці Центральній, 359 та 353. Ще один — восьмиповерховий — на Центральній, 427-А. Три семиповерхові будинки зводять на Центральній, 371, 326 та 324. Найменший за поверховістю — шестиповерховий на Центральній, 340.

Разом ці будинки мають забезпечити житлом 421 сім’ю. Найбільший із них — на Центральній, 359 — розрахований на 105 квартир, тоді як у найменшому, на Центральній, 340, передбачено лише 20 квартир.

Квартири планують передавати мешканцям із базовим ремонтом. У кухнях, коридорах і санвузлах покладуть плитку на підлогу і на стіни, у житлових кімнатах — ламінат та шпалери. Крім того, на кухнях встановлять плити та мийки, а в санвузлах — унітази, раковини й ванни. У всіх будинках також передбачені укриття.

У шести з семи проєктів передбачені нежитлові приміщення — для комунальних служб і комерційних об’єктів. Для прикладу, за інформацією “Суспільне”, у восьмиповерховому будинку на вулиці Центральній, 427-А на прохання Бородянської селищної ради під Центр соціальної допомоги та два магазини відведуть 869 кв. м.

Вартість квадратного метра

Чому просте ділення не працює

Спочатку ми планували порахувати вартість квадратного метра за звичною для нас схемою — відняти від загальної вартості будівництва вартість укриття та інших унікальних складових проєкту і поділити на загальну площу квартир. Саме таку методологію ми використовували раніше, коли аналізували будівництво соціального житла для ВПО в Житомирі.

Утім, майже одразу ми зіштовхнулися з проблемами. У проєктній документації не було окремих кошторисів на будівництво укриттів. До того ж в одному з будинків — на вулиці Центральній, 427-А — до загальної вартості будівництва включили ще й демонтажні роботи. Через це ми не могли просто “відняти зайве” і застосувати цю методологію.

Щоб розібратися в деталях, ми почали надсилати запити замовникам. Просили пояснити, скільки саме коштує будівництво укриттів у кожному будинку, а в одному з випадків — окремо надати вартість демонтажних робіт. Цей процес виявився тривалим і, відверто кажучи, виснажливим. Частина відповідей була загальною: замовники пояснювали, що укриття є частиною будинку і його вартість у кошторисі окремо не виділяли. В інших випадках називали умовну суму, визначену як певний відсоток від загальної вартості проєкту. Водночас наш аналіз базувався на фактичних цінах укладених договорів. А отже, вартість укриттів могла змінюватися під час торгів. Через відсутність єдиного підходу в документації ми так і не змогли отримати однаково точні дані за всіма об’єктами.

У результаті стало зрозуміло, що порахувати вартість квадратного метра за методологією, використаною в житомирському кейсі, у цьому випадку просто неможливо. Попри всі спроби уточнити цифри та зіставити відповіді, отримані дані залишалися надто різними.

Крім того, майже всі будинки мають значні площі нежитлових приміщень, а вони безпосередньо впливають на загальну вартість будівництва, хоча й не є житлом. Через це просте співвідношення “загальна вартість / житлова площа” неминуче спотворює реальну вартість квадратного метра.

Інша формула — інші результати

Тому для аналізу ми застосували іншу формулу, яка не є ідеальною, але дозволяє звести ці проєкти до спільного знаменника і бодай приблизно порівняти їх між собою та з ринковими показниками. Для цього ми взяли не лише договори на безпосереднє будівництво будинків, а й інші пов’язані угоди з Prozorro — на проєктування, авторський і технічний нагляд, а також на приєднання до інженерних мереж. Усе це склали в одну загальну суму витрат. Далі цю суму ми співвіднесли з площею квартир, щоб зрозуміти, яка частина коштів фактично пішла саме на житло. Після цього отриманий показник поділили на загальну площу квартир і в такий спосіб вирахували умовну вартість квадратного метра.

Вартість проєкту * Площа квартир / Загальна площа = Вартість квартир

Аналіз таблиці показує чітку закономірність: що менше в будинку поверхів і квартир, то дорожчим виходить кожен квадратний метр житла. Найнижчу вартість квадратного метра мають дев’ятиповерхівки. Так, у будинку на Центральній, 353 квадратний метр коштує 25,03 тис. грн, а на Центральній, 359 — 29,77 тис. грн.

Причини цього — суто економічні. Витрати на проєктування, фундамент, інженерні мережі та благоустрій розподіляються на значно більшу житлову площу. У результаті в будинках із більшою кількістю квартир вартість одного квадратного метра знижується.

Натомість найменший будинок — шестиповерховий на Центральній, 340 — демонструє протилежну ситуацію. Через те, що в ньому передбачено лише 20 квартир, умовна вартість квадратного метра тут є найвищою — 56,38 тис. грн.

Що в кошторисах?

Аналітики DOZORRO проаналізували кошториси договорів на будівництво семи нових будинків. Так, на зведенні багатоповерхівки на Центральній, 353, вони виявили ймовірну переплату — 13,7 млн грн. Найбільше запитань викликала ціна на арматуру класу А-ІІІ діаметром 12 мм. Підрядник — ТОВ “Українська будівнича компанія” — планує її постачати по 42 026,40 грн/т. Натомість “Метінвест” продає її по 33 300 грн/т, а “Метал-холдинг” — по 34 005 грн/т. Тож ймовірна переплата на арматурі може скласти 3,9 млн грн. Також варто враховувати, що зазвичай будматеріали для великих проєктів закуповують гуртом — тож їхня ціна має бути ще нижчою, ніж у роздрібних магазинах.

Ще одна позиція з помітним завищенням — штукатурка Knauf MP-75. У кошторисі її вартість становить 16,51 грн/кг. Для порівняння, “Леруа Мерлен Україна” продає цю штукатурку по 11,96 грн/кг, а “Інтербудсервіс” — по 10,36 грн/кг. Тут можуть переплатити ще 1,9 млн грн. Водночас слід зважати на те, що ціна договорів є динамічною — її можуть коригувати вже під час виконання робіт.

Також аналітики нарахували ймовірне завищення на вулиці Центральній, 427-А — майже 15 млн грн. Для прикладу, утеплювач товщиною 200 мм підрядна компанія “Укрбудінжиніринг” заклала до кошторису по 947,63 грн/кв. м — майже вдвічі дорожче за ринкові пропозиції. Натомість “Новаторбуд” продає такий матеріал по 498,36 грн/кв. м, а “Куб” — по 325 грн/кв. м. На цій позиції можуть переплатити майже 1 млн грн. Утім, згодом замовник вніс зміни до вартості договору та переліку матеріалів, однак оновлений кошторис у системі так і не оприлюднив. Також варто пам’ятати, що ціна договору цього проєкту — динамічна. Тож ми плануємо дочекатися актів виконаних робіт, щоб перевірити фактичні ціни на матеріали.

Ще у двох випадках — на вулицях Центральній, 326 та Центральній, 324 — аналітики не змогли об’єктивно оцінити можливі завищення. Замовник також вносив зміни до вартості договорів, але оновлені кошториси в системі так і не оприлюднив. В інших будинках або завищень не виявили взагалі, або вони були незначними порівняно із загальною вартістю будівельних матеріалів.

Яка ціна на комерційному ринку

Щоб зрозуміти, наскільки отримані нами показники вартості квадратного метра співвідносяться з ринком, варто подивитися на ціни комерційного житла. За даними dom.ria, у грудні 2025 року середня ціна квадратного метра в Київській області (без Києва) становила 891 долар (майже 38 тис. грн). При цьому важливо враховувати, що нові будинки в Бородянці передбачають передачу квартир уже з косметичним ремонтом.

Оскільки в самій Бородянці на момент аналізу не було пропозицій у новобудовах, для порівняння ми використали вторинний ринок. Він дає змогу побачити повний ціновий діапазон залежно від стану житла — від квартир під ремонт до повністю укомплектованих.

Наприклад, на вулиці Центральній, 318 продають двокімнатну квартиру по 44 122 грн за кв. м. У квартирі зроблено сучасний євроремонт, вона повністю укомплектована меблями та технікою. На цій же вулиці продають ще одну двокімнатну квартиру із меблями і технікою — по 48 928 грн за кв. м.

Нижчі ціни мають квартири без ремонту. Так, на вулиці Центральній, 304 чотирикімнатну квартиру продають по 27 985  грн за кв. м, а двокімнатну — по 26 115 грн за кв. м. Обидва житла перебувають у стані під ремонт або без ремонту, а сам будинок планують  відремонтувати.

Висновки

Наш аналіз показує пряму кореляцію між поверховістю будинків і вартістю квадратного метра: чим вищий будинок, тим дешевшим у середньому стає квадрат. Найбільш економічно вигідними виглядають дев’ятиповерхові проєкти, де фіксовані витрати — проєктування, фундамент, інженерні мережі та благоустрій — розподіляються на більшу житлову площу. Загалом рівень цін у цих проєктах виглядає ринково прийнятним і не демонструє системного завищення. Проте обʼєкти ще не завершені, тож остаточно оцінити їхню вартість ми зможемо лише коли їх здадуть і ми побачимо усі реальні витрати за актами.

Водночас навіть за ринково прийнятних показників вартості ефективність таких проєктів значною мірою залежить від прозорості їх реалізації. Публічність документації, своєчасне оприлюднення оновлених кошторисів і належний контроль за цінами на будівельні матеріали залишаються ключовими умовами для збереження довіри до процесу відбудови та раціонального використання бюджетних коштів.

При цьому дискусія про доцільність альтернативних механізмів компенсації, зокрема житлових сертифікатів, не знімає проблеми зруйнованої забудови. Навіть якщо в окремих випадках такі інструменти можуть бути вигіднішими для держави, знищені будівлі нікуди не зникають — їх усе одно потрібно або відновлювати, або демонтувати й забудовувати заново. Тож на практиці альтернативи відбудові наразі не існує — компенсації самі по собі не вирішують проблему зруйнованої інфраструктури.

У цьому контексті Бородянка демонструє компромісну модель відбудови: між економією, соціальною функцією та політичною необхідністю показати результат. Саме тому ключовим питанням тут залишається не лише те, скільки коштує квадратний метр, а й те, наскільки послідовно, обґрунтовано та відкрито держава витрачає кошти на відновлення.

Цей матеріал підготовлено в межах проєкту “Цифровізація для зростання, доброчесності та прозорості” (UK DIGIT), що виконується Фондом Євразія та фінансується UK Dev.

Матеріал створено за фінансової підтримки Програми допомоги з міжнародного розвитку від Уряду Великої Британії. Зміст є винятковою відповідальністю Transparency International Ukraine; висловлені погляди не обов’язково відображають офіційну політику Уряду Великої Британії.