Чому важлива якісна оцінка арештованого майна: аналіз спору між АРМА та ТОВ «Голденфлора»

У січні 2024 року АРМА повернуло ТОВ «Голденфлора» понад 16 млн грн, а все тому, що торги з реалізації арештованих активів, у яких формально перемогла ця компанія, Північний апеляційний господарський суд визнав недійсними. 

Спір виник через те, що вказана компанія, надавши найвищу цінову пропозицію, була визнана переможницею в електронних торгах, підписала протокол електронних торгів і в установлені строки сплатила на рахунок АРМА кошти за придбане майно. Але пізніше Агентство скасувало цей продаж. І головна причина — у неякісній попередній оцінці активів, які планували продати. 

Як наслідок, суд вирішив, що АРМА має право скасовувати торги у випадку заниженої оцінки активів і не став задовольняти вимоги ТОВ «Голденфлора» про те, що саме воно є переможцем електронних торгів із реалізації арештованих активів.

Історія цієї справи зацікавила нас передусім тому, що оцінка арештованих активів досить часто ставала полем для зловживань. У двох із трьох справ НАБУ, де підозри отримали керівники АРМА, саме занижена оцінка активу була способом вчинення інкримінованого правопорушення.

Нагадаємо, що нові механізми управління арештованими активами запровадили в Україні з 2015 року. Але приклади, подібні до «Голденфлори», свідчать, що оновлені тоді процедури досі не працюють злагоджено. І трапляються різні випадки, які можуть завдати шкоду або власнику, або державному бюджету.

І хоч для АРМА та держбюджету згаданий вище кейс можна назвати позитивним, адже продаж за заниженою ціною не відбувся, проте ця справа підсвічує й певні проблеми. А ще виникає питання, у скількох випадках реалізація активів усе ж відбулася за заниженою ціною і що із цим робити зараз. 

Арештовані активи можна продати за ухвалою слідчого судді

Закон про АРМА визначає кілька способів управління арештованими активами:

• розміщення коштів і цінних металів на депозитах у банку;
• передача в управління бізнесу чи державі;
• продаж активу.

Раніше спосіб управління визначали посадові особи АРМА. Саме тому влітку 2021 року на тлі корупційних скандалів з Агентством Верховна Рада України внесла зміни до закону про АРМА. За ними слідчий суддя або суд має визначити, чи Агентство повинно продавати арештовані активи, чи має віддати їх управителю. 

Продають переважно речі, які важко зберігати або які швидко псуються. При цьому закон зобовʼязує здійснювати продаж такого майна за ринковими цінами. Надалі отримані кошти переказують на депозитні рахунки АРМА, і там ці гроші перебувають до скасування арешту.

У справі «Голденфлори» суддя ВАКС арештував нову та вживану побутову техніку в червні 2021 року. Справа стосувалася зловживання посадовців Волинської митниці, що призвело до ухилення від сплати ввізного мита на цьому підрозділі. У травні 2021 року арештоване майно передали для реалізації АРМА. 

Процедури продажу активів нещодавно теж істотно оновили. Якщо раніше АРМА відбирало майданчики серед широкого кола учасників без конкретних вимог до їхньої прозорості, то тепер такий вибір можна зробити лише серед операторів Prozorro.Продажі. Тому інформування про продаж активів буде ширшим, а алгоритми проведення аукціонів — зрозумілими та прозорими. 

У 2021-му активи ТОВ «Голденфлора» мали продавати на ДП «СЕТАМ», куди АРМА направило заявку про реалізацію в останній день року.

Ринкові ціни: проблеми визначення

Оцінку арештованого майна робить спеціально визначений субʼєкт — оцінювач. Його послуги замовляє реалізатор активу, при цьому порядок відбору оцінювача майна в разі його продажу нормативно не врегульований.

Згідно зі звітом про оцінку майна, який виконало 11 лютого 2022 року ТОВ «Експертно-консультаційний центр», у цій справі вартість майна становила 15 569 986,35 грн. 29 квітня 2022 року до АРМА надійшов лист від оцінювачів про те, що у зв’язку з недостатнім ознайомленням з об’єктом оцінки вони припустилися неточності при ідентифікації майна. Це суттєво вплинуло на кінцевий результат розрахунку. У той же день СЕТАМ оголосило торги проведеними та визначило переможця — ТОВ «Голденфлора».

Постало питання, чи можна вважати такі торги закінченими? І як бути із 16 млн грн, які «Голденфлора» направила АРМА за проданий товар?

Оскарження результатів торгів: що вирішив Верховний Суд

2 травня АРМА звернулося до СЕТАМ із проханням провести рецензію звіту про оцінку майна. За результатами перевірки встановлено, що документ неповною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, які вплинули на достовірність оцінки. При цьому рецензенти визнали, що після виправлення звіт можна використовувати за визначеною метою.

Далі АРМА поставило вимогу СЕТАМ припинити електронні торги та зняти актив із реалізації. У липні 2022 року Агентство відмовило «Голденфлорі» в оформленні та видачі акта про реалізацію активу через припинення електронних торгів.

«Голденфлора» не погодилася з діями Агентства і звернулася за захистом своїх прав до суду. Справа двічі побувала у Верховному Суді, який зробив цікаві висновки:

• АРМА має право припиняти електронні торги до моменту їх завершення;
• Агентство може відмовитися від укладення правочину за наявності обґрунтованої інформації про суттєве заниження ринкової вартості активу, який реалізується.

Ця правова позиція формулювалася до оновлення порядку реалізації арештованих активів у листопаді 2023 року. У новому порядку немає права припиняти торги, а є право скасовувати торги. 

При цьому скасувати електронні торги до їх проведення організатор може за власним рішенням чи рішенням АРМА. А після проведення — лише якщо АРМА ухвалило рішення про відсутність підстави для реалізації активу. Таке може статися, якщо скасовано рішення про арешт активу чи його передачу до АРМА.

Враховуючи оновлення правового регулювання та позицію Верховного Суду, можемо припустити, що за новим порядком реалізації активів скасування торгів через занижену чи неповну оцінку майна можливе лише до проведення торгів. Це знову порушує питання якості оцінки майна, її рецензування та впливу потенційних порушень на кінцевий результат.

Вартість арештованого майна — один із найбільших корупційних ризиків

В історії роботи АРМА вже траплялися випадки, коли, за версією слідства, були наявні зловживання з оцінкою майна перед його подальшою реалізацією.

• Справа «річкового піску» та «ділянок Ашану» 

За версією слідства, український юрист Андрій Довбенко розробив корупційну схему з продажу арештованого майна. Ідеться про чотири епізоди реалізації арештованих активів: 

• трьох земельних ділянок на Одещині, придбаних свого часу для будівництва торговельних центрів, — продали у 18 разів дешевше за ринкову вартість;
• 2,6 тис. тонн піску річкового середньої та дрібної крупності на Київщині — продали із заниженням вартості більше ніж у 6 разів порівняно з ринковою;
• понад 4,5 тис. тонн карбаміду — продали майже в 5 разів дешевше за ринкову ціну;
• зерна, крупи та олійних культур — продали учетверо дешевше за ринкову вартість.

У цих випадках посадові особи АРМА сприяли відбору конкретного оцінювача арештованого майна. Згодом він занизив вартість арештованих активів, а зрештою на торгах встановили умови (підготовка до тендера тривала всього 5 днів), за яких перемогти могла лише конкретна особа. 

Якщо говорити про оцінку піску річкового, то слідство встановило, що оцінювачі умисно визначили його вартість через порівняння з невідповідною категорією цієї продукції (піском карʼєрним), а також застосували коригування поправок на торг 5–30 % та гуртову знижку в діапазоні 0–20 %.

Таким чином, імовірно, у цих чотирьох кейсах за допомогою махінацій з оцінкою майна та подальшим відбором переможців державі було завдано збитків на понад 430 млн грн.

Із 30 червня 2023 року слідство в справі завершено, з нею ознайомлюється сторона захисту. 

• Справа про заволодіння правом вимоги банку

Слідство вважає, що екснардеп Сергій Скуратовський узяв кредит у банку на суму понад 200 млн грн для будівництва багатоквартирного житлового комплексу. Потім Національний банк визнав неплатоспроможним банк, який видав цей кредит. 

Щоб не повертати борги, депутат організував арешт і продаж прав вимоги через АРМА за заниженою ціною. Їх мала купити підконтрольна учасникам групи фінансова установа, а згодом скасувати або припинити обтяження, накладені іпотечними договорами та договорами поруки. 

Задля цього нардеп залучив заздалегідь наданих суб’єктів оціночної діяльності до конкурсу та забезпечив визначення серед них заздалегідь обраного переможця, який проведе оцінку прав вимоги за заниженою ціною. 

У результаті право вимоги, яке, за твердженням сторони обвинувачення, станом на 22 квітня 2019 року коштувало 128,839 млн грн, оцінили та продали за 16,5 млн грн. 

У цій справі 10 жовтня 2023 року було завершено досудове розслідування, а матеріали відкриті стороні захисту.

• Справа 550-метрової квартири на Кловському узвозі в Києві

Ще одна справа, яку пов’язують із маніпуляціями з вартістю арештованих активів, — продаж квартири на Кловському узвозі в Києві. За однією з версій, АРМА спільно із СЕТАМ намагалося продати цю нерухомість за ціною, нижчою за ринкову. Відповідно були залучені заздалегідь обрані оцінювачі майна, які і визначили її вартість у 3–4 рази меншою за реальну. 

Однак така спроба була невдалою, оскільки арешт на майно скасували, а квартиру зняли з продажу. 

Варто відзначити, що слідство в цій справі було закрите у квітні 2021 року через закінчення строку досудового розслідування.

_______

Як бачимо, у двох із цих кейсів продаж за заниженою ціною таки відбувся, і повернути втрачені кошти можна в разі постановлення обвинувального вироку суду та задоволення цивільних позовів. В останньому випадку втрати вдалося уникнути тільки через скасування арешту на майно. 

Активи, які придбала «Голденфлора», зрештою передали державі відповідно до Закону України «Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану». У вересні 2023 року ВАКС скасував арешт на це майно за клопотанням тимчасово виконуючого обов’язки командира військової частини.

У чому ж проблема і як її розв’язати?

Як ми можемо побачити, при оцінці арештованих активів з’являється серйозне поле для зловживань, а умови для якісної роботи оцінювачів активів АРМА не забезпечило. Тому ми в TI Ukraine вважаємо, що для запобігання негативним наслідкам доречно вжити таких заходів.

• Надати можливість огляду арештованих активів оцінювачами

Досить часто після передачі майна в управління АРМА потрапити на об’єкт майже неможливо, оскільки працівникам Агентства чинять опір різні охоронні компанії, адвокати тощо. Через це виникає потреба залучати працівників органів правопорядку.  

В АРМА за законом немає права доступу до арештованих і переданих в управління активів, а відповідальність за недопуск уповноважених осіб АРМА відсутня. Тому слід удосконалити законодавство в цій частині, щоб забезпечити уповноваженим особам АРМА доступ оцінювачів на обʼєкти управління.

• Забезпечити рецензування всіх звітів про оцінку активів, які планується реалізувати

У статті 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» зазначено, що обов’язкове рецензування звіту про оцінку майна проводиться лише у випадку, коли вона погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування. Наприклад, у випадку «Голденфлори» рецензування звіту про оцінку не було обовʼязковим, адже її використовувало СЕТАМ для продажу майна.

З огляду на важливість правильного визначення вартості арештованого активу одним із варіантів розв’язання проблеми може бути запровадження обовʼязкового рецензування звітів про оцінку майна.

• Провести консультації з представниками оцінювачів майна, щоб визначити найбільші проблеми, які можуть виникати з оцінкою

З огляду на велику кількість корупційних справ, повʼязаних зі зловживанням оцінювачами своїми повноваженнями, варто провести публічну дискусію щодо способів запобігання таким випадкам, а також визначити найбільші проблеми, які можуть виникати з оцінюванням арештованого майна, і шляхи їх розв’язання. Наприклад, для цього можна розробити специфічну методику для оцінювання арештованого майна. 

***

Оцінка арештованого активу — це визначення його стартової вартості, за якою майно продаватимуть. Тому надзвичайно важливо, щоб у її результаті було вказано реальну вартість активу, щоб у майбутньому уникнути порушення судових справ про відшкодування збитків власнику активу, арешт якого можуть скасувати, або відшкодування збитків державі, якщо актив конфіскують.