Реалізація арештованого майна АРМА: юридичний аналіз нового порядку

1 липня уряд прийняв постанову, якою затвердив Порядок реалізації арештованих активів на електронних торгах. До цього часу це питання регулювалося одразу кількома підзаконними актами.

Прийнятий акт визначає, у який спосіб будуть реалізовуватися положення ст. 21-6 оновленого закону про АРМА, яка визначає ключові моменти в реалізації арештованих активів.  

Короткі висновки:

• постанова консолідує правила реалізації арештованих активів у єдиному акті та запроваджує нову антикорупційну норму — заборону купувати активи особам, пов’язаним із власником активу, підозрюваним чи обвинуваченим у відповідному провадженні;
• базова механіка електронних торгів (три послідовні аукціони, правила зниження стартової ціни, кроки аукціону) не змінилася по суті — змінено лише термінологію та деталізацію окремих параметрів;
• строки підготовки торгів скорочено до максимум 15 робочих днів. Порядок реалізації активів за кордоном передано на врегулювання відповідно до загальних правил розподілу активів у подібних ситуаціях;
• залишається невирішеним питання, за якими правилами організатор здійснює розподіл одного або кількох активів на лоти.

Ключові рекомендації:

• Верховній Раді та Кабінету Міністрів — відреагувати на конституційне подання щодо права оскарження ухвал про передачу майна на реалізацію через внесення відповідних змін до КПК України;
• АРМА — закріпити внутрішніми актами методологію формування лотів, щоб виключити повторення ситуацій зі знеціненням активів. 

Як раніше регулювався процес реалізації арештованих активів

До 1 липня цього року порядок реалізації арештованих активів регулювався не одним актом, а одразу кількома постановами уряду. Серйозне оновлення цього процесу відбулося у листопаді 2023 року, коли забезпечили можливість проведення торгів на майданчиках Prozorro.Продажі.

Центральною фігурою процесу було не саме АРМА, а окремий організатор торгів — юридична особа, яку АРМА відбирало на конкурсних засадах за окремою процедурою (постанова № 558). Організатор отримував винагороду в розмірі 1% ціни продажу для активів в Україні і до 15% — для активів за кордоном. І саме він відповідав за підготовку лота, оцінку, зберігання та супровід торгів. 

Аукціон мав три послідовні етапи: перший — три раунди підвищення ціни в реальному часі; другий («повторний») — зі стартовою ціною 50% від першого; третій («повторний» за методом покрокового зниження, тобто голландський аукціон) — так само від 50% від початкової ціни. При цьому кількість кроків зниження ціни на третьому етапі окремо в Порядку не фіксувалася — вона визначалася регламентом роботи електронної торгової системи, тобто могла змінюватися адміністратором без внесення змін до постанови.

Строк підготовки торгів був виписаний як мінімальний — не менше ніж 15 календарних днів для нерухомості і не менше ніж 10 днів для швидкопсувного рухомого майна.

Коло осіб, яким заборонено купувати активи, спиралося на офіційний список держав FATF, поріг «10% і більше акцій резидента держави-агресора», а також стандартний перелік санкційних та офшорних обмежень. Прямої визначеної в порядку заборони для осіб, пов’язаних із власником активу, підозрюваним чи обвинуваченим у справі, не існувало — тобто фігурант провадження теоретично міг викупити власний актив через підставну особу.

Реалізація активів за кордоном вимагала конкурсного відбору закордонного організатора, і про обрання переможця цього конкурсу АРМА мало обов’язково інформувати Кабінет Міністрів, який ухвалював окреме протокольне рішення.

Що змінилось у реалізації арештованих активів

АРМА тепер самостійно є організатором торгів, а окремої конкурсно відібраної юридичної особи-організатора більше не існує.

З’явилася нова антикорупційна норма — заборона купівлі активу особами, пов’язаними з власником активу, підозрюваним чи обвинуваченим, з розгорнутим переліком ознак пов’язаності (за Податковим кодексом, Законом «Про запобігання корупції», Законом «Про акціонерні товариства»). Це закриває лазівку, яка в старому регулюванні була відкритою.

Визначено максимальний строк підготовки до торгів — не більше ніж 15 днів (для нерухомого майна) та 10 (для рухомого майна) — це може пришвидшити оборот активів.

Кількість кроків голландського аукціону на третьому етапі тепер прямо зафіксована в Порядку — 99 кроків, а не віддана на розсуд регламенту адміністратора.

Реалізація активів за кордоном спрощена — замість конкурсного відбору іноземного організатора й обов’язкового протокольного рішення Кабміну тепер є три чіткі способи реалізації без додаткової погоджувальної процедури. А саме: продаж компетентними органами іноземної держави, переміщення активу в Україну, інший спосіб за міжнародним договором.

У переліку «непокупців» держава-агресор доповнена прямою згадкою Республіки Білорусь, а критерій участі змінено з «10% акцій» на «власників істотної участі».

Відповідно сам процес реалізації торгів спрощено, його схематично можна зобразити так:

1. Оцінка й рішення — АРМА оцінює актив і ухвалює рішення про реалізацію.
2. Оголошення — публікується мінімум за 7 днів до торгів.
3. Реєстрація — учасники подають заявки, платять реєстраційний і гарантійний внески.
4. Перший аукціон — на підвищення ціни, 3 раунди по 3 хв, крок 1%.
5. Якщо не продано, то другий аукціон — стартова ціна вдвічі нижча, знову на підвищення.
6. Якщо не продано, то третій аукціон — голландський формат, ціна автоматично знижується (99 кроків).
7. Підписання протоколу й оплата — переможець платить протягом 5 днів.
8. Перехід права власності — після оплати; арешт слід додатково знімати через слідчого суддю.

Зони росту та ризикові моменти

Попри те, що прийнятий Порядок достатньо якісно врегульовує процедурні аспекти реалізації арештованих активів, залишаються окремі моменти, які потребують уваги. Частина з них виходить за межі самого Порядку і пов’язана із суміжними нормами законодавства. Інша частина — це питання, які неможливо остаточно врегулювати на етапі нормотворення і які проявляються лише в процесі практичного застосування, а тому потребують подальшого вдосконалення з урахуванням накопиченого досвіду.

Відсутність повідомлення власника і права на апеляцію проти рішення про реалізацію

Міжнародні стандарти продажу арештованих активів рекомендують, щоб власник і зацікавлені треті особи були повідомлені про рішення щодо реалізації та мали право оскаржити його в судовому порядку. У чинному законодавстві такого механізму немає, адже рішення АРМА про реалізацію активу оприлюднюється на офіційному веб-сайті АРМА, але це скоріше інформування широкого загалу, а не персональне повідомлення.

Ситуація ускладнюється тим, що сама правова підстава для реалізації — ухвала слідчого судді про передачу майна для реалізації, постановлена в порядку пункту 2 частини шостої статті 100 КПК України — на сьогодні не підлягає апеляційному оскарженню взагалі. Пленум Верховного Суду постановою №17 від 12.09.2025 вже звернувся до Конституційного Суду з поданням щодо неконституційності статей 309 і 392 КПК України саме в частині неможливості апеляційного оскарження такої ухвали.

Відтак варто проактивно вирішити цю проблему та передбачити можливість оскарження ухвал про передачу майна для реалізації.

Відсутність методології формування лотів

Прийнятий акт покладає розподіл активу на лоти на організатора (тепер — саму АРМА), не встановлюючи жодних критеріїв чи методології такого розподілу. Однак приклад реалізації земель на полонині Боржава (460 га та станції гірськолижного витягу, актив у справі Держінвестпроєкту) демонструє, до чого призводить нерегламентована дискреція (рішення на власний розсуд):

• актив тричі виставлявся на торги через трьох різних організаторів, оцінка при цьому послідовно знижувалася — з понад 1,067 млрд грн до 347,9 млн грн;
• лоти (245 + 208 + 41 земельна ділянка) формувалися на підставі листа САП, а обґрунтуванням АРМА слугувала загальна теза про «максимальну комерційну привабливість», без публічної методології чи критеріїв;
• попри повторні торги, зацікавленість покупців залишалася низькою аж до фінального успішного продажу — актив зрештою придбали особи, пов’язані з фігурантами первинної справи, однак АРМА не підписала протокол про продаж.

Оскільки саме структура і кількість лотів безпосередньо впливають на коло потенційних покупців, ринкову привабливість та підсумкову ціну, відсутність унормованого підходу до їх формування є системним ризиком — це питання залишене повністю на розсуд АРМА без жодних процедурних запобіжників чи вимог обґрунтування.

Відтак бажано на рівні внутрішніх актів АРМА визначити порядок розподілу активу чи активів на лоти, включно з критеріями об’єднання/поділу майна, вимогами до обґрунтування обраної конфігурації лотів і фіксацією цього обґрунтування в матеріалах, що супроводжують рішення про реалізацію.

Потреба в активному моніторингу реалізації активів

Кейс Боржави також показує цінність систематичного, а не реактивного контролю за перебігом торгів. Модуль аналітики Prozorro.Продажі дозволяє відстежувати в реальному часі саме ті показники, які в цьому кейсі стали проблемними post factum: кількість невдалих спроб торгів по одному й тому ж активу, динаміку зниження оціночної вартості між спробами, зміну організаторів та строки, що минають між ними.

Це також важливо з огляду на те, що у 2025 році в системі Prozorro.Продажі проведено 184 електронні аукціони з реалізації арештованих активів, з яких лише 41 успішний. При цьому у 2025 році до АРМА надійшло 33 ухвали про реалізацію активів, з них виконано лише 4. Усього у минулому році забезпечено реалізацію активів за 20 ухвалами.

Такі результати можуть бути повʼязані як зі складністю попереднього порядку реалізації (потрібно було спершу відібрати на конкурсних засадах юридичну особу – організатора торгів), так і з тим, що не всі активи, які передавалися на реалізацію, були привабливими для покупців, зокрема, через те, у яких лотах вони продавалися.

Відтак слід забезпечувати регулярне відстеження реалізації активів, щоб реагувати на потенційні проблемні кейси до завершення продажу, а не після нього, коли повернення ускладнене.

Висновки та рекомендації

Прийнята постанова — якісний крок у реформуванні механізму реалізації арештованих активів. Також нею врахували значний масив напрацьованих міжнародних стандартів у частині прозорості торгів і запобігання конфлікту інтересів. Базова механіка аукціонів при цьому залишилася стабільною, що знижує ризики перехідного періоду.

Разом з тим, ухвалення цього акта — це початок, а не завершення роботи над процесом реалізації активів. Частина виявлених проблем виходить за межі самого підзаконного акта і потребує змін на рівні закону. Інша частина — розподіл активів на лоти, якість і швидкість реалізації на практиці — не піддається вичерпному регулюванню наперед і проявляється лише в конкретних кейсах.

Для посилення вказаних процесів можемо рекомендувати:

• Верховній Раді та Кабінету Міністрів — відреагувати на конституційне подання щодо права оскарження ухвал про передачу майна на реалізацію через внесення відповідних змін до КПК України;
• АРМА — унормувати внутрішніми актами методологію формування лотів, щоб виключити повторення ситуацій зі знеціненням активів.

Відтак ключове на цьому етапі — не лише в точкових законодавчих доопрацюваннях, а й у необхідності систематичного відстеження практики застосування нового Порядку.