Гроші чи житловий сертифікат: як держава може компенсувати зруйноване через війну майно

За даними KSE станом на травень 2023 року збитки житлового фонду України від російської воєнної агресії перевищили $54 млрд. Левова частка — $46,6 млрд — від руйнування та пошкодження багатоквартирних будинків. За останніми даними загалом постраждало 18,6 тисяч таких будинків: 13,2 тисячі — пошкоджено, 5,4 тисячі — повністю зруйновані. Понад $7 млрд збитків — наслідок знищених та пошкоджених приватних будинків. Також внаслідок бойових дій постраждало 345 гуртожитків, прямі втрати яких оцінюють у $0,5 млрд.

Попри те, що війна триває, в Україні вже розробили і впроваджують механізми компенсації за пошкоджене і зруйноване житло. Про те, як отримати компенсацію за пошкоджене майно в межах програми єВідновлення, ми пояснювали у відповідній інструкції. Цього разу розбираємося, як зрозуміти, на яку компенсацію можна розраховувати, якщо ваше житло не підлягає ремонту?

Хто має право на компенсацію

Отримати компенсацію може громадянин України, який є власником (співвласником) знищеного об’єкта нерухомого майна, або його спадкоємець.

Пріоритетне право на отримання компенсації мають:

• учасники бойових дій, ветерани війни, мобілізовані особи;
• багатодітні сім’ї;
• особи з інвалідністю I та II груп, інвалідністю внаслідок війни.

Пріоритет враховуватимуть при черговості розгляду звернень на фінансування придбання житла та проведенні виплат.

Отримувачем компенсації не може бути:

• особа, до якої застосовано санкції;
• особа, яка має судимість за вчинення злочинів проти основ національної безпеки України (ст.109-114-2 Кримінального кодексу);
• спадкоємці вищезазначених осіб.

За які зруйновані об’єкти можна отримати компенсацію

Під компенсацію підпадають:

• житлові будинки садибного типу, котеджі;
• дачні та садові будинки;
• квартири;
• житлові приміщення (наприклад, кімнати в гуртожитках).

Кількість знищених об’єктів, за які можна отримати компенсацію, необмежена.

Щоб отримати компенсацію за знищений об’єкт, він має бути:  

• розташований на території України, яка не була тимчасово окупована станом на 24.02.2022*;
• розміщений на неокупованій території та не в зоні активних бойових дій**
• знищений після 24.02.2022 внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф***;
• не придатний до відновлення шляхом проведення поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації або відновлення якого є економічно недоцільним**.

* Території, визначені відповідно до Закону 

** Перелік територій згідно з наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України

*** Відповідність вказаним умовам встановлюється за даними комісійного акта обстеження та/або звіту з технічного обстеження, яке може бути проведене як до, так і під час розгляду заяви про надання компенсації

Тип компенсації

Якщо ваше житло зруйноване і не підлягає відновленню за результатами обстеження, тип потенційної компенсації залежатиме від типу вашого житла.

Перший варіант — житловий сертифікат. На нього можуть претендувати власники як квартир, так і приватних будинків. Житловий сертифікат — це документ, що підтверджує гарантії держави забезпечити фінансування придбання житла на суму, що зазначена у ньому. 

На цей вид компенсації можна податися з 1 серпня. Поки лише через Дію. Але скоро має з’явитися й можливість подати заяву у паперовій формі.

Власники приватних будинків також матимуть право на отримання грошової компенсації для будівництва нового будинку — як альтернативі житловому сертифікату. Однак цей механізм ще недоступний: його допрацьовують.

Якщо ви можете претендувати на різні види компенсації, потрібно вказати бажаний у своїй заяві на отримання компенсації.

Як подати заяву на отримання компенсації

Подати заяву на компенсацію можна у два способи — через Дію в електронній формі, або у паперовій — через ЦНАП, нотаріуса чи орган соціального захисту. 

У другому випадку у результаті заявник повинен отримати примірник зареєстрованої заяви із зазначенням її реєстраційного номера та цифрового коду. Надалі всі повідомлення щодо процедури отримання компенсації комісія або уповноважений орган повинні доводити до відома заявника у тій формі, якою було подано заяву.

До речі, подавати заяву не обов’язково за місцем реєстрації або розташування знищеного об’єкта. Підійде будь-який ЦНАП, нотаріус чи орган соціального захисту.

Заява реєструється автоматично у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна з присвоєнням реєстраційного номера.

Важливо! Якщо раніше ви вже подавали через Дію інформаційне повідомлення про знищене житло, подавати заяву про надання компенсації за нього не потрібно – її буде направлено автоматично.

Заява щодо кожного знищеного об’єкта подається окремо. 

Хто може подати заяву

Якщо житлом володіють кілька осіб одночасно, заяву можуть подати усі співвласники окремо або один з них — у такому випадку вона вважатиметься поданою всіма співвласниками. Якщо інший співвласник матиме заперечення щодо отримання компенсації або обраного способу її отримання, він або вона може подати їх у порядку, передбаченому для подання заяви. 

Заяву може подати представник особи, яка має право отримати компенсацію. Для цього слід додати документ, що засвідчує його повноваження.

Відкрити спеціальний рахунок у банку*

*Якщо ви претендуєте саме на грошову компенсацію, перед подачею заяви слід також відкрити рахунок із спеціальним режимом використання для зарахування компенсації. Це можна зробити в одному з банків України, з яким Міністерство цифрової трансформації уклало відповідний договір інформаційної взаємодії. Перелік банків, які прийматимуть участь у програмі, можна знайти за посиланням або у Дії.

Важливо! Інформація про відкриття рахунку, зокрема його номер, передається банком та повинна відображатися у Дії при поданні заяви.

Які документи потрібні

До заяви потрібно додати:

• копію документу, що підтверджує право власності на знищений об’єкт (якщо таке право не зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно);
• копію свідоцтва про право на спадщину — якщо заяву подає спадкоємець;
• копію документу, що підтверджує пріоритетне право на отримання компенсації (за наявності);
• документи про об’єкт, зокрема матеріали фото- і відеофіксації до та після знищення (за наявності);
• довідку про несудимість*.

*Можна замовити в Дії

Якщо якісь з цих документів втрачені, заявник може додати їх після подання заяви* або звернутися до комісії з проханням сприяти в отриманні відповідних документів. Якщо документи/інформація стосовно знищеного житла містяться в діючих реєстрах, наприклад щодо права власності, про це слід зазначити у заяві — комісія надалі отримає ці документи/інформацію самостійно. 

*у такому випадку на додаткове подання документів не поширюються обмеження щодо строку подання заяви

Скільки часу є, щоб подати заяву

Подати заяву на компенсацію можна протягом дії воєнного стану та одного року після його скасування на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна. Якщо житло було знищене вже після закінчення війни, але внаслідок обставин, спричинених нею (замінування, розмінування тощо), заяву щодо такого об’єкта можна подати протягом 3 років з дня скасування воєнного стану.

Етап подання заяви завершується отриманням повідомлення про реєстрацію поданої заяви та початок її розгляду. 

Важливо! Подаючи заяву про надання компенсації особа автоматично погоджується одночасно з отриманням компенсації відступити державі/територіальній громаді право вимоги до рф щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт в обсязі отриманої компенсації. Це не перешкоджатиме можливості в подальшому отримати відшкодування решти збитків, завданих вашому майну у межах міжнародного компенсаційного механізму або репарацій.

Хто і як розглядає заяву та приймає рішення?

Розглядає заяву та приймає рішення щодо надання компенсації спеціальна комісія при органі місцевого самоврядування або військовій адміністрації населеного пункту. Комісія також надає заявникам інформацію та консультації з питань отримання компенсації. Розглядають заяви у порядку черговості їх надходження до Реєстру пошкодженого і знищеного майна.

Строк розгляду заяви не повинен перевищувати 30 календарних днів з дня її подання. Комісія своїм рішенням може продовжити розгляд заяви на 30 календарних днів, якщо знищений об’єкт знаходиться на тимчасово окупованій території або в районі проведення бойових дій. 

Протягом строку розгляду заяви комісія має:

• забезпечити обстеження пошкодженого об’єкта (якщо воно не було проведене до моменту розгляду заяви);
• зібрати документи та/або інформацію, необхідні для прийняття рішення про надання компенсації;
• встановити наявність/відсутність права та підстав для надання компенсації та пріоритетного права;
• прийняти рішення про надання/відмову у наданні компенсації, розрахувати розмір компенсації.

Зупинка розгляду заяви

Також розгляд заяви можуть зупинити, якщо заявник не подав документи для компенсації, або подав їх не в повному обсязі. Про таке рішення комісія має повідомити його не пізніше ніж наступного робочого дня після того, як його прийняли, у тій формі, в якій було подано заяву (через Дію або паперово). 

Важливо! Комісія має право вимагати лише ті документи, відсутність яких стала підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви. Якщо інше не випливає з документів, наданих додатково.

Протягом 5 робочих днів з дня усунення обставин, що стали підставою для зупинення, комісія має поновити розгляд заяви. Перебіг строку розгляду заяви продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення.

Як розраховують компенсацію

Розмір компенсації визначають виходячи з:

• типу знищеного об’єкта;

• його загальної площі; 
• кількости кімнат;
• року забудови;
• показника вартості 1 кв. метра житла в цілому по Україні;
• регіону розташування.

Детальніше ознайомитись з формулами розрахунку компенсації можна тут. 

Чи можуть відмовити у компенсації 

Комісія може відмовити у компенсації лише, якщо:

• заяву на компенсацію подала особа, яка не може бути отримувачем або не має повноважень для подання заяви;
• виявила недостовірні дані у заяві;
• заяву подали після спливу строку, встановленого для її подання.

Комісія повідомляє заявнику про прийняття рішення про відмову або надання компенсації невідкладно, але не пізніше наступного робочого дня з дня прийняття відповідного рішення через Дію або у паперовій формі, залежно  від того, як було подано заяву. 

Важливо! Рішення про надання/відмову у наданні компенсації має ще затвердити виконавчий орган ради або військової адміністрації населеного пункту протягом п’яти календарних днів з дня прийняття його комісією.

Компенсацію погодили — що далі

Щоб отримати компенсацію, необхідно припинити право власності на знищене майно. Для цього власнику слід звернутися до державного реєстратора з відповідною заявою, справжність підпису на якій засвідчується нотаріусом. Якщо знищене майно перебуває у спільній власності, заяву повинні підписати усі співвласники. 

До заяви необхідно додати документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомості. Крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли такий документ втрачено, пошкоджено чи зіпсовано.

Важливо! Особи, майно яких було знищене внаслідок збройної агресії рф проти України, звільнені від сплати адміністративного збору під час державної реєстрації припинення права власності.

Після цього ви можете власне отримати компенсацію у формі грошей на будівництво нового житла чи житлового сертифікату.

Грошова компенсація 

Компенсацію для фінансування будівництва будинку перерахують на відкритий рахунок отримувача зі спеціальним режимом використання. Черговість проведення виплат Реєстр пошкодженого та знищеного майна визначатиме автоматично з урахуванням порядку прийняття рішень щодо надання компенсацій та пріоритетного права на її отримання.

Важливо! Компенсації виплачуються в межах наявного фінансування, тож за відсутності коштів нарахування можуть тимчасово призупинити та повідомити про це отримувача. Інформація щодо наявності/відсутності коштів буде розміщена на сайті Мінвідновлення.

Використання коштів компенсації обмежене. Їх надають виключно для фінансування будівництва нового будинку, щоб: 

• придбати будівельну продукцію (згідно з вичерпним переліком) та будувати за їх допомогою будинок самостійно;
• замовити виконання відповідних робіт. 

Такі товари та роботи можна придбати лише у тих продавців та підрядників, які долучаться до реалізації програми. Їх перелік оприлюднять на порталі Дія. 

Поповнення, зняття готівки, перерахування коштів (крім їх використання за цільовим призначенням) з такого спеціального рахунку заборонене. При цьому, на кошти, що перебувають на ньому не може бути звернено стягнення та накладено арешт.

Строк використання коштів компенсації складає 3 роки з моменту їх нарахування. Після його спливу банк закриє спеціальний рахунок отримувача, а залишок невикористаних коштів повернеться державі.

Житловий сертифікат

Житловий сертифікат — це документ, що підтверджує гарантії держави забезпечити фінансування придбання житла на суму, що зазначена у ньому.

Якщо Комісія прийняла рішення про компенсацію через житловий сертифікат, вона має надіслати його отримувачу через Дію, на електронну пошту або у паперовій формі поштою, якщо заяву подали у такий спосіб. 

Важливо! Копію житлового сертифікату у паперовому вигляді також можна отримати  у ЦНАП, органі соціального захисту населення або нотаріуса.

Що потрібно перевірити у сертифікаті

Коли ви отримали житловий сертифікат, важливо пересвідчитися, що у ньому наявна уся потрібна інформація про:

• отримувача компенсації;
• наявність/відсутність пріоритетного права на отримання компенсації;
• суму компенсації (вона повинна збігатися з сумою, зазначеною у рішенні комісії);
• реєстраційний номер житлового сертифіката в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• рішення комісії та виконавчого органу ОМС/військової адміністрації, на підставі яких його видано;
• знищений об’єкт нерухомого майна, за який надається компенсація;
• згенерований QR-код для швидкого розпізнавання скануючими пристроями.

Як використати сертифікат: обираємо житло

Житловий сертифікат може використати виключно власник або його спадкоємець протягом 5 років з дня видачі. Його не можна продати або подарувати третім особам.

За допомогою сертифікату можна придбати квартиру чи будинок як на первинному, так і на вторинному ринку. Також можна інвестувати у житло, що буде споруджене в майбутньому. 

Важливо! За кошти можна також придбати земельну ділянку, на якій розміщений приватний будинок, який ви хочете купити.

З допомогою сертифікату можна придбати житло у будь-якому населеному пункті  країни, крім тимчасово окупованої території або територіальних громад, які розташовані в районі проведення воєнних (бойових) дій. Також не допускається придбання житла у замовника будівництва, щодо якого порушено справу про банкрутство, який перебуває у процесі ліквідації або не має права виконувати будівельні роботи на відповідному об’єкті.

Важливо! Для придбання житла може бути використано один або більше житлових сертифікатів, які належать одному або кільком власникам.

Як використати сертифікат: звернення про фінансування

Коли отримувач компенсації обрав житло, він має подати звернення про фінансування придбання житла через нотаріуса, ЦНАП, органи соцзахисту населення або Дію до АТ “Укрпошта”, яке є виконавцем програми надання компенсацій.

Якщо вартість обраного для придбання житла нижча за грошову суму, зазначену у житловому сертифікаті, інформацію про різницю внесуть до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Цю суму виплатять пізніше за рахунок коштів, отриманих від російської федерації як відшкодування збитків, спричинених агресією проти України. 

Якщо ж вартість житла перевищує суму, зазначену у сертифікаті, отримувач має оплатити різницю самостійно. Також самостійно треба оплатити встановлені законодавством податки та обов’язкові платежі. Наприклад, за вчинення нотаріальних дій, адміністративний збір за проведення державної реєстрації права власності тощо.

У зверненні про фінансування зазначають:

• відомості про житло, обране для придбання (адреса, площа, кількість кімнат);
• попередньо узгоджену з власником/замовником будівництва ціну такого житла;
• відомості про житловий сертифікат (номер та дата, сума компенсації);
• інформацію щодо засобів зв’язку з отримувачем компенсації (номер телефону, поштова адреса, електронна адреса).

Звернення про фінансування придбання житла розглядають у порядку черговості їх надходження з урахуванням пріоритетного права на отримання компенсації. Строк розгляду звернення становить не більше 10 робочих днів. Компенсації здійснюють в межах наявного фінансування, тож за відсутності коштів строк розгляду звернень про фінансування придбання житла автоматично зупиняється та поновлюється після надходження коштів виконавцю програми.

Фінансування погодили — що далі

Підтвердження фінансування придбання житла з використанням житлового сертифіката дійсне протягом 30 календарних днів з дня прийняття відповідного рішення. За цей час потрібно укласти і нотаріально посвідчити договір про придбання житла з використанням житлового сертифікату. Якщо не зробити це в строк, звернення про фінансування вважатиметься відкликаним.

Важливо! Одночасно з посвідченням договору про придбання житла нотаріус накладає заборону відчуження придбаного майна строком на п’ять років.

Разом з посвідченням договору нотаріус вносить у Реєстр пошкодженого та знищеного майна реквізити підписаного договору, банківські реквізити продавця (продавців) для оплати, вартість житла за договором, суму для оплати за житловим сертифікатом, ім’я та прізвище продавця об’єкта нерухомості. Виконавець програми здійснює перерахування грошових коштів на рахунок продавця протягом 5 робочих днів з дня внесення даних про договір до Реєстру.

З дня зарахування грошових коштів на рахунок продавця житловий сертифікат вважається використаним, про що вноситься інформація до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Ця публікація стала можливою завдяки підтримці американського народу через Агентство Сполучених Штатів з міжнародного розвитку (USAID) в межах Проєкту #ВзаємоДія. Зміст цієї публікації є виключною відповідальністю Transparency International Ukraine і необов’язково відображає погляди USAID чи Уряду Сполучених Штатів.