Узгодження законодавства щодо оренди та приватизації публічного майна

Закон «Про оренду державного та комунального майна» набув чинності понад три роки тому. Відтоді відбір орендарів такого майна здійснюють відкрито та прозоро через електронні аукціони, а громадяни та бізнес отримали доступ до інформації про укладені договори та доступне для оренди майно.

Водночас застосування положень цього закону на практиці виявило необхідність узгодити деякі його норми з іншими актами, які регулюють питання оренди окремих видів майна, а також внести зміни для удосконалення процедури передачі майна в користування. Зокрема, це стосується і питання викупу орендованих об’єктів, що потребує внесення змін до профільного закону про приватизацію. 

Вирішити ці завдання має комплексний законопроєкт 6102-д, який вперше зареєстрували ще у 2021 році і доопрацювали протягом останніх місяців. 

Що він пропонує?

Законопроєкт передбачає право переможців закупівель на Prozorro отримувати в оренду приміщення замовника без проведення аукціону на строк, необхідний для виконання договору про закупівлю. Маються на увазі випадки, коли закупівля передбачає, що переможець аукціону надаватиме послуги замовнику, використовуючи його приміщення. Наприклад, компанія-підрядник з забезпечення харчування буде користуватися шкільною їдальнею. Водночас закон про оренду не передбачає права переможців аукціонів в Prozorro орендувати державне або комунальне майно без проведення аукціону в Prozorro.Продажі. Тому можливі ситуації, коли переможець закупівлі в Prozorro не стане переможцем аукціону з оренди, відповідно не зможе виконати зобов’язання за договором за результатами закупівлі. Зміни мають запобігти таким ситуаціям.

Відповідне право отримають і переможці аукціонів з приватизації єдиних майнових комплексів морських портів. Згідно з Законом «Про морські порти», умови продажу таких комплексів можуть передбачати обов’язкову оренду причалів покупцем для забезпечення завершеного циклу надання послуг. 

Також право на отримання в оренду державного та комунального майна без проведення аукціону отримають державні та комунальні заклади охорони здоров’я, телерадіоорганізації, редакції періодичних видань та особи з інвалідністю внаслідок війни і прирівняні до них особи (лише щодо окремого майна).

За аналогією із закупівлями законопроєкт передбачає залучення уповноваженої особи — працівника орендодавця, відповідального за організацію та проведення процедур передачі майна в оренду. 

Уточнюються положення щодо проведення оцінки об’єкта оренди для визначення його ринкової вартості. По-перше, за згоди потенційного орендаря на нього можуть бути покладені витрати з проведення оцінки. По-друге, ринкова оцінка стане обов’язковою для окремих видів майна (фасадів, дахів, горищ), а також об’єктів, балансову вартість яких визначити неможливо. Крім того, пільгові категорії орендарів (органи державної влади, ОМС, бюджетні установи та організації) будуть звільнені від обов’язку надавати звіт про оцінку об’єкта оренди для продовження договору оренди без проведення аукціону.

Законопроєкт встановлює обов’язок орендарів відшкодовувати витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг. Також він уточнює умови продовження договорів оренди, зокрема, строки прийняття відповідних рішень орендодавцями, порядок підписання акта приймання-передачі майна, підстави для відмови у продовженні договору оренди. Орендодавець отримає право розірвати договір оренди, якщо орендар прострочив сплату оренди на строк більше трьох місяців, або якщо сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці. 

Важливі зміни передбачені щодо порядку здійснення поліпшень та ремонту майна, переданого в оренду. Рішення про надання згоди на здійснення поточного/капітального ремонту (реконструкції, реставрації) треба буде обов’язково оприлюднювати в електронній торговій системі.

На період воєнного стану та 3 років після його припинення чи скасування Кабміном будуть встановлені пільги з розрахунку орендної плати для ОМС, комунальних підприємств, установ та організацій, які орендують державне майно під облаштування гуртожитків для тимчасового проживання внутрішньо переміщених (евакуйованих) осіб або розміщення центрів з надання благодійної, гуманітарної та іншої допомоги. Такі орендарі матимуть право надавати орендоване майно, призначене під облаштування гуртожитків, у безоплатне користування внутрішньо переміщеним (евакуйованим) особам. 

Скасовується і обмеження на строк договору оренди державного майна у 12 місяців, що було встановлене на початку повномасштабного вторгнення.

Суттєвих змін зазнає підхід до викупу об’єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду. Їх пропонують продавати винятково на аукціонах. Відповідно орендар зможе реалізувати своє виключне право на викуп, лише якщо запропонує або погодиться сплатити найвищу ціну на аукціоні. Якщо орендар не скористається своїм правом на викуп, він отримає право на компенсацію вартості здійснених ним поліпшень орендованого майна. Якщо ж орендар стане покупцем, вартість таких поліпшень зарахують йому під час остаточного розрахунку за об’єкт.

Також законодавці пропонують розширити перелік об’єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації — включити до нього майно наукових установ Національної академії наук, державних і комунальних закладів освіти та охорони здоров’я, яке більше трьох років не використовується у профільній діяльності. .

Зауваження до законопроєкту

Transparency International Ukraine загалом підтримує ідею узгодити та удосконалити законодавство, що регулює відносини з оренди та приватизації державного і комунального майна. Однак звертає увагу, що окремі положення законопроєкту необхідно доопрацювати. 

Укладення договорів з відновлення житла через Prozorro.Продажі

Зміни до Господарського кодексу передбачають встановлення єдиного підходу передачі права на забудову земельних ділянок державної або комунальної власності. Відбір потенційних забудовників пропонують здійснювати на конкурентних засадах за результатами електронних аукціонів відповідно до частини першої статті 24-1 ГКУ. Це важливий крок до підвищення прозорості та конкурентності, а також ефективності використання відповідних земельних ділянок.

Аналогічний порядок хочуть застосовувати і для укладення договорів з відновлення (будівництва, добудови, реконструкції) житла для внутрішньо переміщених осіб, житло яких знищено або пошкоджено, зокрема, внаслідок збройної агресії.

Варто відмітити, що частина перша вказаної статті передбачає проведення електронних аукціонів виключно з метою продажу або найму (оренди) об’єктів державної та комунальної власності. Водночас здійснення нового будівництва, ремонту, реконструкції будівель та споруд може відбуватися без оформлення права власності або користування такими об’єктами. Відтак, вимоги щодо обов’язкового проведення електронних аукціонів не повинні поширюватися, наприклад, на випадки укладення ОМС договорів будівельного підряду та, відповідно, обрання ними підрядників. Ба більше, для фінансування відновлення житла будуть використовувати кошти з державного та/або місцевого бюджетів, а отже і відбір потенційних підрядників повинен здійснюватися через процедури публічних закупівель.

Крім того, згідно з нещодавно прийнятим Законом компенсація особам, житло яких пошкоджене або знищене внаслідок збройної агресії рф, передбачатиметься у вигляді житлових сертифікатів та надання грошових коштів. А не у вигляді безпосереднього придбання та передачі державою або ОМС житла таким особам. 

Тому необхідно звузити сферу дії пропонованої норми та виключити посилання на частину першу статті 24-1 Господарського кодексу України.

Оренда без аукціонів

Законопроєкт передбачає право переможців закупівель отримувати в оренду приміщення, які перебувають на балансі замовника, без проведення аукціону в Prozorro.Продажію Якщо умовами процедури закупівлі передбачено, що послуга або робота повинна надаватися із використанням таких приміщень, на строк, необхідний для виконання договору про закупівлю. 

Однак, Закон «Про публічні закупівлі» передбачає, що відповідний договір укладається з переможцем процедури закупівлі не раніше спливу 10-денного строку для оскарження рішення замовника про намір укласти договір. В окремих випадках строк для укладення договору може бути продовжений до 60 днів. Крім того, договір можуть взагалі не укласти, якщо переможець відмовиться. Або якщо його тендерну пропозицію відхилять. 

Запропоноване законопроєктом формулювання надасть право такому переможцю отримати в оренду приміщення замовника, навіть якщо з ним не укладуть договір. Тому доцільно уточнити відповідне положення, надавши право отримати в оренду приміщення без аукціону учаснику процедури закупівлі, з яким було укладено договір про закупівлю.

Інший ризик, який несе у собі така новела — можливість зловживань з боку замовників. Вони зможуть необґрунтовано включати в умови закупівель необхідність використовувати приміщення, які перебувають у них на балансі, для надання послуг/виконання робіт за договором закупівлі. Це, своєю чергою, дасть змогу пов’язаним з ними особам отримати такі приміщення в оренду з розміром плати, яка може бути нижче ринкової, оскільки не буде визначатися за результатами аукціону. З огляду на це, пропонуємо обмежити перелік об’єктів, які можуть передаватись у користування учасникам, з якими укладено договори про закупівлю, без проведення аукціону. Наприклад — приміщеннями освітніх закладів виключно для організації послуг з харчування.

Уповноважені особи

Згідно з пояснювальною запискою до законопроєкту, ініціатори пропонують обов’язково залучати для організації передачі майна в оренду уповноважених осіб з питань оренди, які матимуть належний рівень знань та умінь. Відповідний інститут діє у сфері публічних закупівель, де уповноважена особа є відповідальною за організацію та проведення процедури закупівлі. При цьому, Закон «Про публічні закупівлі» у статті 11 чітко врегульовує вимоги та повноваження таких уповноважених осіб, порядок їх призначення (визначення), обмеження щодо можливості призначення (визначення) уповноважених осіб, врегулювання питань конфлікту інтересів. 

У той же час, регулювання діяльності уповноважених осіб у законопроєкті 6102-д обмежується двома абзацами. Один з них дає визначення терміну «уповноважена особа» та зобов’язує таких осіб проходити тестування, щоб підтвердити свої знання й уміння. Інший — визначає обов’язки орендодавців вживати заходи щодо підвищення рівня компетенції працівників, відповідальних за організацію та проведення процедур оренди, та звітувати про це Міністерству економіки. 

Законопроєкт не визначає, якими повноваженнями в процедурі оренди державного та комунального майна будуть наділені уповноважені особи. Ба більше, чинний Закон та законопроєкт уже використовує поняття «уповноважена особа» у ч. 4 ст. 15, але в розумінні уповноваженого органу управління, який має повноваження приймати рішення про включення об’єкта до Переліку відповідного типу. Тому важливо на рівні закону належно врегулювати діяльність уповноважених осіб з питань оренди та узгодити існуючу термінологію. 

Гарантійні внески

Щоб запобігти зловживанням переможцями аукціонів з продажу об’єктів малої приватизації, законопроєкт пропонує змінити підхід до формування гарантійних внесків. Для нерухомого майна, стартова ціна якого менше 4 млн гривень, внесок буде розраховуватись з урахуванням площі такого об’єкта. При цьому, текст законопроєкту не містить формули розрахунку такого внеску, а передбачає, що розмір визначатиметься у порядку, визначеному постановою Кабміну.

Також передбачені і зміни механізму визначення гарантійного внеску, якщо хоча б один аукціон з продажу об’єкта приватизації не відбувся у зв’язку із дискваліфікацією переможця(-ів) через відмову від підписання протоколу аукціону, укладення договору купівлі-продажу або у разі несплати ціни продажу. Для таких випадків передбачається, що розмір внеску має становити 20 % від суми, що є середнім арифметичним, отриманим шляхом додавання всіх цінових пропозицій останнього раунду аукціону, що не відбувся, поділених на кількість таких пропозицій, наданих учасниками аукціону.

Запропонований підхід є ризиковим, оскільки неодноразово (1, 2, 3) недобросовісні переможці аукціонів свідомо завищували цінові пропозиції, а після завершення торгів не виконували свої зобов’язання, внаслідок чого аукціон зривався. Так для об’єкта приватизації за результатами аукціону визначалася не ринкова, а спекулятивна ціна. За таких обставин, врахування цінових пропозицій, поданих дискваліфікованими переможцями аукціонів, для розрахунку гарантійного внеску не є доцільним. 

Висновок

TI Ukraine рекомендує прийняти законопроєкт 6102-д за основу, а при підготовці його до другого читання — врахувати наступні рекомендації:

1. Обмежити перелік об’єктів, які можна передавати у користування учасникам, з якими укладено договори про закупівлю, без проведення аукціону у Prozorro.Продажі.
2. Врегулювати на рівні Закону «Про оренду державного та комунального майна» діяльність уповноважених осіб з питань оренди. Зокрема, визначити вимоги та повноваження таких осіб і узгодити термінологію законопроєкту з діючою редакцією Закону.
3. При визначенні розміру гарантійного внеску для об’єкта малої приватизації, аукціон з продажу якого визнаний таким, що не відбувся, не враховувати цінові пропозиції учасників, які відмовилися від підписання протоколу такого аукціону, укладення договору купівлі-продажу або не сплатили ціни продажу об’єкта приватизації.
4. Поширити сферу дії пропонованої частини другої статті 24-1 Господарського кодексу України виключно на договори з будівництва (добудови, реконструкції) об’єктів, які не передбачають використання коштів державного або місцевих бюджетів, а також виключити посилання на частину першу статті 24-1 Господарського кодексу України.

Ця публікація підготовлена Transparency International Ukraine за фінансової підтримки Швеції.