До 2020 року в Україні процвітав тіньовий ринок оренди державного та комунального майна. За даними Фонду держмайна, це призвело до того, що 28 млн кв. м державної нерухомості  або простоює, або використовується за непрозорими схемами. Це площа 200 стадіонів “Олімпійський” або усього житла, введеного в експлуатацію в Україні за останні 3 роки. Як наслідок, державний бюджет недоотримує мільйони гривень. 

Оцінити втрати від неефективного використання комунального майна в нашій країні завдання не з простих. Значна кількість нерухомого майна громад попросту не зареєстрована належним чином в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

Але з прийняттям нового Закону «Про оренду державного та комунального майна» у 2019 році і Постанови Кабміну №483 у 2020 році, яка визначила порядок передачі державного та комунального майна в оренду, з’явилася надія на очищення ринку та прозорі правила гри.

Що змінилося після ухвалення нового законодавства про оренду держмайна?

  1. Передача майна в оренду відбувається виключно через Е-аукціони в торговій системі Прозорро.Продажі. Це значно мінімізувало корупційні ризики, адже інформація про переможців стає загальновідомою лише після автоматичного оприлюднення результатів аукціону.
  2. Потенційним орендарям більше не потрібно турбуватися про проведення оцінки бажаного об’єкта. Стартова ціна визначається на основі балансової вартості або оцінку проводить сам балансоутримувач.
  3. Тепер є чіткий перелік майна, щодо якого цільове використання може бути обмежене: майно закладів освіти, медицини, спорту, соціально-культурного призначення, Збройних Сил і ще деяких державних установ та організацій.

Детальніше про нові правила оренди держмайна у дослідженні TI Україна. 

Яка процедура передачі державного/комунального майна в оренду?

Етап 1. Прийняття рішення щодо наміру передати майно в оренду.

Відповідне рішення ухвалює балансоутримувач майна за погодженням органу управління (якщо цього вимагає Закон або статутні документи балансоутримувача). Але ініціювати передачу майна в оренду може будь-яка особа. Тобто, якщо вам сподобалось певне приміщення чи будівля у вашому місті, ви знаєте, що воно не використовується і хотіли б його орендувати, подавайте заяву через систему Прозорро.Продажі. Строк, за який буде прийнято рішення, може коливатися від 10 до 40 днів.

Етап 2. Внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до електронної торгової системи (ЕТС).

Після прийняття рішення про передачу майна в оренду балансоутримувач повинен повідомити про це заявника (якщо він подавав відповідну заяву) та внести інформацію про об’єкт до системи Прозорро.Продажі.

Тоді поруч з інформацією про об’єкт добавиться статус «Очікує включення в перелік». Ось, наприклад, інформація про об’єкт комунального майна в Кропивницькому.

Етап 3. Прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків.

Будь-який об’єкт обов’язково повинен бути включений до одного з двох Переліків, які визначають умови оренди.

До Переліку першого типу належить майно, яке буде передаватися в оренду через електронний аукціон і претендувати на нього може будь-яка особа, за винятком тих, кому заборонено бути орендарем згідно зі статтею 4 Закону (особи під санкціями, громадяни або підприємства країни-агресора, працівники орендодавця тощо).

Перелік другого типу – це майно, яке буде передаватися в оренду без проведення електронного аукціону і на нього можуть претендувати лише окремі особи, визначені статтею 15 Закону. Наприклад, це органи державної влади, комунальні заклади, музеї, громадські організації спортивного або реабілітаційного спрямування тощо. 

Втім, опція проведення конкурсу активується, якщо є кілька претендентів на майно. Відповідно, орендодавець оцінює заявки кожного з претендентів, а майно передається у користування тому, хто набрав більше балів. Оцінюються, зокрема, заходи, які проводяться заявником в межах своєї діяльності, строк фактичної роботи, кількість працівників, фінансування, яке заявник отримує тощо.

Переліки майна публікуються на майданчику Прозорро.Продажі. Тип переліку можна обрати у відповідних фільтрах. Зазначимо, що орендодавці не завжди завантажують Переліки в систему. Тому їх потрібно шукати ще також на сайті ФДМУ та його регіональних відділень або сайтах органів місцевого самоврядування. 

Водночас загальні Переліки державного майна можна знайти на сайті Фонду держмайна.  Вони містять інформацію про об’єкти всіх регіональних відділень. Це досить складний спосіб пошуку, тому рекомендуємо скористатися спеціалізованим сайтом orenda.gov.ua із зручною мапою об’єктів.

Якщо ваша ціль орендувати комунальне майно, то застосовуємо аналогічний алгоритм і шукаємо об’єкти спершу на Прозорро.Продажі. Ось, наприклад, перелік першого типу Департаменту комунальної власності м. Києва.

Інформацію про об’єкт рекомендуємо обов’язково перевіряти на сайті відповідного органу місцевого самоуправління або його управління/департаменту комунальної власності. У Києва, зауважимо, Переліки подані на сайті Департаменту у вигляді зручної інтерактивної мапи.

Якщо вам сподобався певний об’єкт з наявних у Переліках, ви можете подати заяву на його оренду через систему Прозорро.Продажі.

Етап 4. Опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди в ЕТС, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків.

Інформація про об’єкт оренди, яка має бути оприлюднена, визначена п.26 Порядку. Це вартість об’єкта, його площа (якщо це нерухомість), фотографії, технічний стан, строк оренди тощо.

Втім, орендодавці часто оприлюднюють цю інформацію лише тоді, коли публікують саме оголошення про передачу в оренду. Для прикладу, інформація про об’єкт від Департаменту комунальної власності м. Києва: вказано лише площу об’єкта і його тип, проте відсутні дані про вартість, стартову ціну та строк оренди, немає світлин, що може вплинути на зацікавленість цим об’єктом зі сторони потенційних орендарів. 

Етап 5. Розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду.

Якщо майно було включено до Переліків за ініціативи заявника-потенційного орендаря, то оголошення буде опублікованим протягом 20 робочих днів з дати включення об’єкта до Переліку. Якщо включення до Переліку відбулося за ініціативи балансоутримувача, то оголошення може бути розміщеним в ЕТС у будь-який час.

Аукціон з оренди державного чи комунального майна проводиться в строк від 20 до 35 днів з моменту публікації оголошення в ЕТС.

Для того, щоб знайти оголошення в системі, перейдіть на вкладку «Аукціони», відсортуйте за організатором чи регіоном, і оберіть пункт «Прийняття заяв на участь». Для прикладу, оголошення Департаменту комунальної власності м. Києва.

Етап 6. Проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Процедура проведення аукціонів з оренди проходить у 3 етапи.

На першому етапі майно виставляється на аукціон за 100% вартістю. Потенційні орендарі до дня проведення торгів повинні подати свої цінові пропозиції, тобто інформацію, за скільки вони готові взяти в оренду майно, а також сплатити гарантійний та реєстраційні внески. Заявки з ціновими пропозиціями є закритими і розкриваються лише тоді, коли розпочинається аукціон. 

Якщо перший аукціон не відбувся (наприклад, не знайшлося зацікавлених покупців або покупець, який виграв аукціон, відмовився від покупки), то оголошується другий етап. На цьому аукціоні майно пропонується вже з 50% знижкою.

Якщо і другий аукціон не відбувся, то проводиться третій етап так званий голландський аукціон. Майно виставляється, як і на попередньому етапі, з 50% знижкою, але електронна система автоматично та поступово знижує його вартість, поки хтось з учасників не зупинить аукціон. Це означатиме, що він готовий купити лот за цю суму. Після цього інші потенційні орендарі, якщо забажають, можуть запропонувати більшу суму, і тоді процес відбувається в зворотному порядку, як на звичайному аукціоні. Переможцем буде обрано того, хто запропонує найбільшу ставку.

Запуск аукціонів оренди майна, на відміну від приватизації, не є автоматизованим. Тому завдання організатора аукціону забезпечити вчасний запуск кожного наступного етапу, внаслідок чого можливий вплив людського фактора. Зафіксовані випадки, коли після завершення першого етапу організатор переходив одразу до третього голландського аукціону. 

Договір оренди укладається протягом 20 робочих днів з дня опублікування протоколу з результатами аукціону в ЕТС.

Витрати на участь в аукціоні

Зауважимо, що орендарям державного майна потрібно бути готовими сплатити, крім реєстраційного, гарантійного внесків та авансового платежу, ще так званий забезпечувальний депозит, який встановлюється в розмірі 2 місячних орендних плат, але не повинен бути нижчим за розмір мінімальної зарплати (на даний момент 6 тис. грн).  Чи платитимуть ці кошти орендарі комунального майна залежить від рішення відповідного органу місцевого самоуправління. 

Забезпечувальний депозит встановлюється як страховка для держави у тому випадку, якщо орендар порушить умови договору. Орендодавець, таким чином, матиме можливість перекрити невиконані зобов’язання орендаря цим платежем. Водночас забезпечувальний депозит повертається його власнику протягом 5 робочих днів після закінчення договору оренди, якщо орендар майна добросовісно ставився до виконання умов контракту. 

Продовження договору оренди

Відповідно до статті 18 Закону, продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону навіть за умови, якщо добросовісний орендар виявив бажання продовжити строк оренди.

Без проведення аукціону можуть бути продовжені такі договори:

  • укладені та продовжуються вперше, за умови, що строк оренди за такими договорами становить п’ять років або менше;
  • укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, які мають право на укладення договору оренди без аукціону згідно зі статтею 15 Закону;
  • укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений органами місцевого самоврядування.

Зауважимо, що останній пункт це та норма, яка може слугувати небезпечною лазівкою для залишення майна в оренді за низькими, не ринковими цінами, наприклад, 1 грн. Організації, які можуть отримати таку пільгу визначаються на розсуд органів місцевого самоврядування.

Натомість для всіх інших чинних орендарів державного та комунального майна Законом передбачено проведення аукціону. Водночас, вони володіють переважним правом на укладення договору. Це означає, якщо хтось з конкурентів за об’єкт під час аукціону запропонує вищу ціну, то чинний орендар може погодитись на цю вищу, запропоновану ціну оренди, і з ним буде укладено новий договір.

Вважаємо, що це дуже вигідний механізм для залучення коштів до міського чи державного бюджетів, адже на цікаві об’єкти ціна може значно зрости під час такого аукціону. 

Як учаснику захистити свої права на аукціоні оренди?

Судовий позов за порушення прав на аукціоні оренди – це довго, дорого, і не завжди рентабельно, адже вартість послуг адвоката може перевищити ціну оренди. Тому можна звернутися до спеціальної комісії з розгляду скарг та підготовки пропозицій, що утворена при Міністерстві економіки. 

Учасник може подати скаргу за відповідною формою, описавши факти та обставини порушення порядку проведення конкретного електронного аукціону з оренди, а також положення та норми, які, на думку заявника, порушені під час проведення цього аукціону. Електронну скаргу потрібно надіслати на електронну адресу Міністерства економіки meconomy@me.gov.ua

За результатом розгляду скарги комісія може ухвалити такі рішення: 

  1. Встановити наявність або відсутність порушень порядку організації, проведення аукціонів та вжиття заходів для усунення таких порушень.
  2. Довести до відома адміністратора електронної торгової системи обставини та факти, викладені у скарзі або пропозиції, та рішення комісії.
  3. Надати рекомендації щодо вдосконалення процесу проведення аукціонів.

Також комісія може надіслати організатору аукціону вимогу про усунення виявлених порушень. Зазначимо, що вимоги несуть виключно рекомендаційний характер, оскільки комісії не надано повноважень скасовувати проведення аукціонів, їхні результати, накази орендодавців про затвердження результатів аукціонів, зобов’язувати орендодавців продовжувати договори оренди з чинними орендарями або укладати договори оренди з  суб’єктами господарювання, визначати переможців аукціонів тощо.

Цей матеріал був підготовлений Transparency International Ukraine за підтримки проекту USAID Економічний розвиток, управління та зростання підприємництва (EDGE) Діяльність з підтримки реформи державних підприємств (SOERR). Погляди авторів, висловлені в цьому матеріалі, не обов’язково відображають погляди Агентства США з міжнародного розвитку чи уряду США.