Майно, яке належить державі чи громаді, має приносити користь — дохід, або використовуватися за цільовим призначенням. Якщо ж майном не опікуватись, це може призвести до його знецінення або подальших збитків, які ляжуть на плечі його власників, тобто кожного українця. 

Тому ми продовжуємо серію майстер-класів з моніторингу аукціонів продажу та оренди державного і комунального майна. Нашу інструкцію з перевірки аукціонів приватизації можна знайти тут.

Сьогодні ми розглянемо способи пошуку необхідної інформації для моніторингу процедур з оренди. Перед початком моніторингу рекомендуємо ваш прочитати наш освітній матеріал про саму процедуру оренди згідно законодавства.

Вибір об’єкта для моніторингу

Спершу потрібно визначитися з метою моніторингу. 

Якщо вас цікавить наявність або відсутність переліків об’єктів оренди в електронній торговій системі (ЕТС), то шукати їх варто на головній сторінці Прозорро.Продажі, обравши в пошуковій сторінці фільтр «Реєстри», далі «Перелік майна (оренда)». Об’єкти можна також відсортувати за статусом, організатором, регіоном тощо. Обов’язково зверніть увагу, який тип Переліку об’єктів вас цікавить – Перший чи Другий. 

Перший тип це перелік об’єктів для оренди майна через електронний аукціон. Оренду у цьому випадку, називають також «комерційною», тобто вона не передбачає надання жодних пільг і проходить тільки конкурентним шляхом. 

Другий тип це перелік об’єктів для передачі в оренду без проведення аукціону, або іншими словами «пільгового» майна. Стаття 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає конкретний перелік установ, які можуть претендувати на такі об’єкти. Це музеї, державні або комунальні заклади, лікарні, громадські організації спортивного спрямування тощо. 

На прикладі нижче ми відсортували переліки майна за організатором РВ ФДМУ по м. Києву. До переліку Першого типу віднесено 6 об’єктів.

Водночас згідно з пунктами 25 та 26 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, потенційний об’єкт оренди, що внесений до ЕТС, повинен містити інформацію про балансову вартість (якщо об’єкт внесено до переліку Першого типу), запропонований строк оренди, фотографії, технічний стан об’єкта та поверховий план (якщо йдеться про нерухомість) тощо. Іноді організатори аукціонів схильні нехтувати цими вимогами та завантажують усю вищенаведену інформацію до ЕТС лише тоді, коли вже оголошують аукціон. 

Так, якщо відкрити перший об’єкт, який є у переліку Першого типу, то побачимо, що немає навіть фотографій, не кажучи вже про іншу важливу інформацію або документацію.

Якщо вас цікавить моніторинг безпосередньо аукціонів, то пошук можна здійснювати двома способами: скориставшись фільтрами на головній сторінці Прозорро.Продажі або за допомогою аналітичного модуля порталу.

Спосіб 1: Пошук за фільтрами на головній сторінці Прозорро.Продажі:

Ми обрали для перевірки аукціони, які були оголошені РВ ФДМУ по м. Києву. Зацікавили нас передусім ті аукціони, що вже завершені, і за результатами яких підписано договір. 

Для цього потрібно відсортувати за фільтрами: «Організатор», «Статус», категорію аукціону виставляємо за допомогою фільтру «Напрямок роботи». 

Можна додатково аукціони відсортувати за датою, регіоном та видом майна. Принцип залишається той же.

Спосіб 2: Пошук за допомогою аналітичного модуля 

Якщо ви обрали аналітичний модуль, то алгоритм наступний: натискаємо на вкладку «Аналітика» на головній сторінці Прозорро.Продажі та вибираємо перемикач «Аукціони» ліворуч. Рекомендуємо відсортувати аукціони за роком (для прикладу 2021 рік) та типом процедури:

Далі обираємо організатора:

І статус аукціону:

За посиланням ліворуч можна перейти на сторінку аукціону, по об’єкту який нас зацікавив.

Перевірка аукціону

Для моніторингу ми обрали аукціон РВ ФДМУ по м. Києву щодо оренди 2,5 кв. м за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 11-Г, фоє адміністративної будівлі Держмитслужби. Ключ об’єкта (унікальний номер лоту): 5360, код аукціону: UA-PS-2020-12-23-000002-3

Перш за все, перевіряємо наявність документації. Обов’язково повинні бути світлини об’єкта у хорошій якості. Звертаємо увагу, що чорно-білі, нечіткі, погано проскановані зображення є невідповідністю Наказу Фонду держмайна України. Слід зауважити, що мова йде про державну власність у нашому випадку. Серед інших документів мають бути оголошення, проєкт договору і, якщо йдеться про об’єкт нерухомості, то план поверху.

У нашому випадку, привертають увагу фотографії, зроблені з чорно-білих ксерокопій у певній папці.

Відповідно до Наказу ФДМУ “Про затвердження інструкції щодо фотографування об’єктів оренди”зображення мають бути кольоровими та чіткими. Крім того, фото не мають бути просканованими або відфотографованими з уже роздрукованих зображень.

Та найважливіше, варто перевірити зміст документів, оскільки вони можуть бути завантажені, наприклад, з іншого аукціону або неправильно заповнені.

Розпочнемо з оголошення і перевіримо його на найбільш типові порушення. 

  1. Найбільш частий недолік, який допускається організаторами аукціонів відсутність, передбачених законодавством, усіх контактних даних для ознайомлення з об’єктом. Так є і в нашому випадку.

Згідно з п.55 Порядку, обов’язково мають бути вказані номер телефону та електронна пошта балансоутримувача/орендодавця, відповідального за ознайомлення зацікавлених осіб з об’єктом оренди, із зазначенням адреси, на яку протягом робочого часу такі особи можуть звертатися із заявами про ознайомлення з об’єктом, час і місце проведення огляду об’єкта.

Як бачимо, організатор вказав лише номер телефону та електронну пошту, інша інформація відсутня.

  1. Часто допускаються помилки у розрахунках гарантійного внеску. У нашому випадку, гарантійний внесок визначено правильно. Але ми покажемо, як це перевірити. 

В оголошенні стартова ціна розрахована на підставі балансової вартості об’єкта відповідно до п.52 Порядку і становить 1% від балансової вартості.

Якщо стартова ціна розрахована у такий спосіб, то гарантійний внесок варто визначати за формулою згідно з п.58 Порядку:

  • Гв — це розмір гарантійного внеску;
  • 0,12 коефіцієнт, що відповідає розміру ставки орендної плати (12%);
  • Пм прожитковий мінімум, встановлений для працездатних осіб, станом на 1 січня календарного року, в якому здійснюється розрахунок;
  • S загальна площа об’єкта оренди.

Щоб визначити, який розмір прожиткового мінімуму вам потрібен для розрахунку, потрібно знайти дату включення об’єкта в перелік. Вона зазвичай вказана в оголошенні.

Оскільки включення об’єкта до Переліку відбулося в грудні 2020 року, то, відповідно, будемо використовувати розмір прожиткового мінімуму станом на січень 2020 року, тобто 2270 грн. У підсумку, отримаємо: 5×2270×0,1212 =262,75 грн.

Але якщо стартова оплата розрахована не на підставі балансової вартості об’єкта (наприклад, балансова вартість невідома), то гарантійний внесок встановлюється у розмірі стартової орендної плати наступним чином:

  • 1 місяць для об’єктів оренди, пропонований строк оренди яких становить від 1 місяця до 1 року;
  • 2 місяці для об’єктів оренди, пропонований строк оренди яких становить від одного до п’яти років;
  • 4 місяці для об’єктів оренди, пропонований строк оренди яких становить від 5 до 10  років;
  • 6 місяців для об’єктів оренди, пропонований строк оренди яких становить від 10 років.

У цих розрахунках також часто бувають неточності, наприклад, для об’єкту з оголошеним строком оренди 5 років, гарантійний внесок встановлюється в розмірі 2 місячних орендних плат замість 4-х.

Також, варто звернути увагу на зміни, які вносить в Порядок нова Постанова Кабміну № 630 від 28.04.2021 р.

Зокрема, розмір гарантійного внеску в будь-якому випадку розмір гарантійного внеску не може бути:

меншим, ніж:

– два прожиткових мінімуми, встановлені для працездатних осіб на 1 січня календарного року, в якому здійснюється розрахунок для будь-яких об’єктів оренди незалежно від місця розташування;

– 40 прожиткових мінімумів, встановлених для працездатних осіб на 1 січня календарного року, в якому здійснюється розрахунок для об’єктів оренди будь-якої площі, якщо такі об’єкти розташовані в пасажирських терміналах аеропортів;

більшим, ніж:

– 50 прожиткових мінімумів, встановлених для працездатних осіб на 1 січня календарного року, в якому здійснюється розрахунок для об’єктів оренди будь-якої площі, розташованих поза межами обласних центрів, крім об’єктів у морських портах і аеропортах;

– 100 прожиткових мінімумів, встановлених для працездатних осіб на 1 січня календарного року, в якому здійснюється розрахунок для об’єктів оренди будь-якої площі, розташованих у межах обласних центрів, крім об’єктів у морських портах і аеропортах.”;

  1. Варто також перевірити повне заповнення клітинок оголошення. Буває, що певної інформації не зазначено взагалі. У нашому випадку все добре, тому рухаємось далі.
  2. Наступний крок перевірки проєкт договору. Нижче наведені найбільш типові порушення: 
  • замість проєкту завантажено пустий бланк договору;
  • завантажено проєкт договору від іншого аукціону;
  • цільове використання майна, строк або інші умови оренди, зазначені в оголошенні, не збігаються зі вказаними в проєкті договору.
  1. Звертайте увагу на наявність відповідей на запитання, пропозиції або вимоги учасників, які відображаються в електронній системі.

У нашому випадку, є запитання, але немає відповіді на нього від організатора. 

Важливо зауважити дату внесення питання до ЕТС. Згідно з п.60 Порядку, якщо питання внесено щонайменше за 5 робочих днів до дати аукціону, то відсутність відповіді на нього в ЕТС буде вважатися порушенням; якщо ж питання поставлене пізніше, то орендодавець, не встигнувши відповісти до аукціону, зобов’язаний відповісти на нього вже не в ЕТС, а в спосіб, встановлений для відповіді на звернення громадян.

В аукціоні, який ми аналізували, відсутність відповіді в ЕТС не буде вважатися порушенням, оскільки запитання було поставлено в останній день перед запланованою датою аукціону.

На сторінці завжди зазначено, чи вперше виставляється лот. Якщо лот виставляється вперше, але аукціон не є успішним, то згідно зі ст.13 Закону, організатор повинен оголосити наступний аукціон зі зниженням стартової ціни (на 50%). 

Якщо і другий аукціон буде неуспішним, то оголошується голландський аукціон (аукціон за методом покрокового зниження стартової ціни).

Якщо вибраний вами аукціон є неуспішним або лот виставляється вже не вперше, то варто пошукати в системі інші аукціони цього об’єкта і теж їх ретельно перевірити. Для спрощення пошуків використовуйте цифрове вираження ключа об’єкта.

Цей матеріал був підготовлений Transparency International Ukraine за підтримки проекту USAID Економічний розвиток, управління та зростання підприємництва (EDGE) Діяльність з підтримки реформи державних підприємств (SOERR). Погляди авторів, висловлені в цьому матеріалі, не обов’язково відображають погляди Агентства США з міжнародного розвитку чи уряду США.